对于华夏幸福来说，2015新年伊始就听到了幸福的敲门声。在房地产行业失去了圣斗士黄金铠甲的今天，业绩目标的达成，行业排名的上升，已不像过往那般唾手可得，这不禁让所有人对这匹“黑马”侧目而视。
2015年1月13日晚，华夏幸福基业发布公告称，2014年实现年度销售额512.54亿元，同比大幅上涨37%，而与2011年华夏幸福上市之初的165亿元年销售额相比，增长已两倍有余。
高速增长的华夏幸福亦让其股东非常“幸福”，以1月13日的收盘价44.08元计算，与上市之初（2011年11月2日）相比，股价复权后增长429%。
尽管处于高成长中，但华夏幸福基业还在谋求进一步升级和转型。该公司相关负责人表示：“当前的企业合作正在逐步走向一条‘去中心化的平台化’之路，即企业之间不再是一对一或一对多的买卖关系，而是基于共同的理念，形成一个目标一致、平等且互相尊重的合作平台，所有的企业为了共同的目标而汇聚力量，并共享成果。”
于是，华夏幸福开始以它遍布各地的产业新城为载体，以产业促进和服务为内核，打造开放式的平台生态系统，将其发展模式由“园区+地产”的产品模式向“产业新城+X”的平台生态模式转变。
“园区+地产”瓶颈
“工业园区+房地产开发”的商业模式，是华夏幸福的成名之作，而这个独特的模式成就了其过去多年的高速成长外，也使华夏幸福拥有了自身的护城河。
简单来讲，这个模式是与地方政府签约，垄断该区域一级开发，以垫资的方式进行土地整理和配套设施的建设，并代行政府职能招商引资发展特定产业，为园区提供服务。同时，利用一级开发的优势，公司可以获取大量房地产开发用地。最后，通过园区住宅的销售来回笼资金。
政府方面则通过增加的税收和区域GDP，支付公司一级开发的成本。在几乎不需要额外付出的情况下，政府方面显著增加了业绩，而华夏幸福也收获前期垫资的利息收益和招商引资的分成收入，以及住宅出售的超额利润。
这是一种复制性很强的模式，使得华夏幸福从2011年环首都经济区、环渤海经济圈的10个园区，发展到2014年事业版图遍布北京、河北、天津、辽宁、江苏、浙江等地，辐射全国22个区域52个园区。资产规模从2011年的275亿元跃升至2014年的1045亿元。
此外，这也是一个盈利能力极强的模式。自2011年以来，华夏幸福的净资产回报率平均超过45%，大幅领先地产行业平均水平。而自2009年以来，其销售收入增长率年均超过69%，利润总额增长率年均超过45%。
不过虽为产业地产运营商，华夏幸福目前的主要销售来源尚不是产业本身。根据华夏幸福的公告，其销售来源主要分为产业发展服务、基础设施建设、土地整理、综合服务、物业管理服务、园区住宅配套、城市地产开发等。其中园区住宅配套的销售额占绝对主导，在2014年华夏幸福512.54亿元的年度销售额中，园区住宅配套为355.02亿元，占据69%的比率。
而对于住宅销售的倚重，也使虽为产业新城运营商的华夏幸福面临着中国住宅房地产市场的系统性风险。
新华网曾报道指出，“华夏幸福并没有园区所有权，而是托管性质的‘轻资产运营’，支撑公司融资、抵押甚至股价的来源其实是重资产的住宅业务。在此背景下，一旦住宅销售下降或未来廉价土地开发完毕，集团的整个运作链条会遭到重大打击。”
而产业地产研究员宋振庆认为：“一个优秀的产业地产商，应该是一个以地产为承载，以金融为驱动，能够综合服务产业，从产业服务和投资中获取最大化收益，实现企业、政府与客户三方共赢的平台型服务运营商。物业产品仅仅是产业地产商众多产品中的一个组成部分，住宅和商业开发能力对产城一体化而言是需要的，但并非必要条件，切不能喧宾夺主。”
所以，2014年开始的平台化转型除了是华夏幸福发展模式的内生性必然演变之外，也是行业现状给予它的客观无奈。
